In breve: in Emilia-Romagna il B&B (L.R. 16/2004, art. 13) è un’attività ricettiva non imprenditoriale svolta nella casa in cui hai residenza e dimora abituale, fino a 3 camere e 6 posti letto, per un massimo di 120 giorni o 500 pernottamenti all’anno. Si avvia con pratica telematica al SUAP del Comune, seguita da registrazione su ROSS1000 (CIR), richiesta del CIN nazionale e abilitazione ad Alloggiati Web.
B&B, affittacamere o locazione turistica: le differenze
Nel linguaggio comune si chiama “B&B” qualsiasi appartamento o stanza affittata ai turisti, ma per la Regione Emilia-Romagna sono tre formule diverse con regole ben distinte. Prima di presentare la pratica al Comune, controlla in quale casella rientri:
| Caratteristica | Bed & Breakfast (art. 13 L.R. 16/2004) | Affittacamere / Room & Breakfast | Appartamento ammobiliato a uso turistico |
|---|---|---|---|
| Natura dell’attività | Non imprenditoriale (saltuaria, senza obbligo di Partita IVA secondo L.R. 16/2004 art. 13) | Imprenditoriale (Partita IVA, iscrizione Registro Imprese e INPS) | Locazione breve / turistica (fino a 4 appartamenti in forma non imprenditoriale; dal 5° è impresa) |
| Residenza del titolare | Obbligatoria: devi avere residenza e dimora abituale nello stesso immobile in cui ospiti | Non obbligatoria nello stabile | Non obbligatoria (puoi affittare una seconda casa o una stanza) |
| Limite camere / alloggi | Massimo 3 camere e massimo 6 posti letto (più 1 letto per stanza per minori di 12 anni) | Fino a 6 camere (in non più di 2 appartamenti nello stesso stabile) | Si affitta l’appartamento ammobiliato (senza servizi di tipo alberghiero durante il soggiorno) |
| Periodo di apertura | Massimo 120 giorni all’anno oppure massimo 500 pernottamenti complessivi nell’anno solare | Anche annuale / continuativa | Contratti di locazione turistica o locazione breve (fino a 30 giorni per singolo contratto) |
| Prima colazione | Inclusa (servita avvalendosi della normale organizzazione familiare) | Facoltativa / su richiesta secondo abilitazione | Vietata (non si possono fornire colazione o riassetto giornaliero tipici delle strutture ricettive) |
I requisiti per aprire un B&B in Emilia-Romagna
Se scegli la formula del vero e proprio Bed & Breakfast (attività saltuaria di alloggio e prima colazione regolata dall’articolo 13 della L.R. 16/2004 e dalle delibere attuative della Giunta regionale), devi rispettare questi requisiti:
- ✓Residenza e dimora abituale: devi risiedere e abitare nell’immobile durante i periodi in cui accogli gli ospiti.
- ✓Massimo 3 stanze e 6 posti letto: con la possibilità di aggiungere un letto per stanza riservato ai minori di 12 anni.
- ✓Bagni: se destini agli ospiti più di una camera, nell’abitazione devono essere presenti almeno due bagni.
- ✓Limiti di apertura annuale: fino a 120 giornate di apertura nell’anno solare oppure, in alternativa, fino a 500 pernottamenti totali nell’anno.
- ✓Impianti e sicurezza (D.L. 145/2023): locali con requisiti di civile abitazione, impianti certificati a norma, rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio ed estintori portatili (almeno uno per piano e uno ogni 200 m²).
I 5 passi in ordine: dal Comune al CIN
Per non bloccarti tra i vari portali pubblici, segui esattamente questa sequenza:
- 1
Pratica al Comune tramite il SUAP (Accesso Unitario)
Si invia la comunicazione / SCIA telematica allo Sportello Unico per le Attività Produttive del tuo Comune (in Emilia-Romagna tramite il portale regionale Accesso Unitario su au.lepida.it o impresainungiorno.gov.it) allegando planimetria, dati catastali e dichiarazione dei requisiti edilizi e di sicurezza. Dopo la L.R. 10/2025 sulle locazioni brevi, verifica sempre con l’ufficio tecnico del tuo Comune eventuali regole urbanistiche locali.
- 2
Registrazione su ROSS1000 e assegnazione del CIR
Dopo l’invio della pratica al Comune, la struttura viene inserita sull’anagrafica regionale ROSS1000 (datiturismo.regione.emilia-romagna.it). Entrando con SPID o CIE trovi il tuo Codice Identificativo Regionale (CIR) e il calendario per inviare ogni mese i dati statistici ISTAT.
- 3
Richiesta del CIN sulla banca dati nazionale (BDSR)
Con SPID o CIE accedi al portale BDSR del Ministero del Turismo (bdsr.ministeroturismo.gov.it), recuperi la scheda già trasmessa dalla Regione Emilia-Romagna, dichiari il rispetto degli obblighi di sicurezza (estintori e rilevatori gas/monossido) e ottieni il Codice Identificativo Nazionale (CIN), da esporre fuori casa e in ogni annuncio.
- 4
Richiesta credenziali Alloggiati Web alla Questura
Chiedi alla Questura competente per la tua provincia (es. Forlì-Cesena, Rimini, Ravenna, Bologna) l’abilitazione al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato per inviare le schedine dei documenti degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo (6 ore se restano una sola notte).
- 5
Imposta di soggiorno comunale
Se il tuo Comune prevede l’imposta di soggiorno, registrati sul portale comunale dedicato per incassare la quota dagli ospiti, rilasciare ricevuta e riversarla alle scadenze stabilite dal regolamento del Comune.
Per approfondire i passaggi sui codici identificativi puoi leggere la guida dedicata a CIN e CIR: differenza e come ottenerli in Emilia-Romagna.
Quanto costa avviarlo: le voci di spesa reali
Se hai già l’immobile a norma e arredato, i costi burocratici di avvio sono contenuti perché né l’iscrizione a ROSS1000 né il rilascio del CIN sul portale del Ministero del Turismo prevedono tariffe statali. Le voci di spesa effettive da mettere in conto sono:
- ✓Diritti di istruttoria SUAP del Comune: variano in base al tariffario del singolo Comune (controlla lo sportello SUAP del tuo municipio).
- ✓Dotazioni di sicurezza obbligatorie: acquisto e installazione dei rilevatori di gas e monossido di carbonio, estintori portatili omologati (con relativa manutenzione periodica) e targa esterna con il codice CIN.
- ✓Eventuale tecnico o commercialista: se ti serve una planimetria aggiornata, una verifica delle conformità degli impianti o una consulenza fiscale per scegliere tra attività saltuaria, locazione breve in cedolare secca o partita IVA.
- ✓Foto, scheda Google e sito web della struttura: per presentare le camere e ricevere richieste dirette (il mio pacchetto Sito Diretto per strutture ricettive parte da 690 € + 59 €/mese).
Come trovare i primi ospiti (portali, scheda Google e sito)
Appena hai ottenuto il CIN, il modo più sano per riempire le camere senza dipendere al 100% dalle commissioni delle OTA è combinare tre canali fin dal primo giorno:
- Portali (Booking e Airbnb) per farti scoprire: all’inizio nessuno conosce il nome del tuo nuovo B&B. Essere sui portali con belle foto ti porta i primi ospiti e le prime recensioni.
- Scheda Google Business Profile (Google Maps): è gratuita e compare quando un turista cerca dove dormire nella tua zona o cerca il nome della tua struttura dopo averla vista su Booking. Qui trovi la mia guida su come comparire su Google Maps e curare la scheda nel 2026.
- Sito web ufficiale con contatto diretto: collegato alla scheda Google Maps, permette a chi ti cerca per nome di scriverti su WhatsApp o prenotare direttamente senza pagare il 15–18% di commissione. Vedi come funziona nella pagina dedicata ai siti web per B&B e strutture ricettive.
Domande frequenti
Posso aprire un B&B in Emilia-Romagna in una seconda casa in cui non abito?
No. L’articolo 13 della Legge Regionale 16/2004 stabilisce che il Bed & Breakfast in Emilia-Romagna deve essere svolto nella casa in cui il titolare ha sia la residenza sia la dimora abituale. Se vuoi destinare agli ospiti una seconda casa in cui non vivi, la formula corretta è l’appartamento ammobiliato ad uso turistico (locazione breve) oppure l’affittacamere in forma imprenditoriale.
Quante camere e quanti bagni servono per un B&B in Emilia-Romagna?
Puoi destinare agli ospiti al massimo 3 camere e 6 posti letto totali (con possibilità di aggiungere un letto per camera per bambini sotto i 12 anni). Se metti a disposizione degli ospiti più di una camera, la normativa regionale richiede la presenza di almeno due bagni nell’abitazione.
Per aprire un B&B in Emilia-Romagna serve la Partita IVA?
La formula del B&B disciplinata dall’articolo 13 della L.R. 16/2004 ha carattere saltuario e non imprenditoriale (entro i limiti di 120 giorni di apertura o 500 pernottamenti all’anno e con organizzazione familiare), quindi non richiede l’apertura della Partita IVA. I proventi vanno comunque dichiarati nella dichiarazione dei redditi: confrontati sempre con il tuo commercialista.
Quali dispositivi di sicurezza sono obbligatori per legge?
Oltre alla conformità degli impianti dell’abitazione (elettrico, gas, riscaldamento) e al marchio CE delle apparecchiature, il D.L. 145/2023 collegato al CIN impone rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio ed estintori portatili a norma (almeno uno per piano e uno ogni 200 m²), posizionati in luoghi accessibili e visibili.
Che differenza c’è tra il límite dei 120 giorni e quello dei 500 pernottamenti?
La legge regionale permette di scegliere tra due tetti alternativi nell’anno solare: massimo 120 giornate complessive di apertura (anche suddivise in più periodi) oppure massimo 500 pernottamenti totali nell’arco dell’anno.
Quando devo fare il sito web e la scheda Google del B&B?
Conviene prepararli mentre completi l’iter di registrazione del CIN, così appena hai il codice definitivo puoi pubblicare subito la scheda Google Business Profile e il sito ufficiale in tempo per raccogliere le prenotazioni della stagione.
Questa guida riassume la normativa regionale dell’Emilia-Romagna in vigore a novembre 2026 e non sostituisce il parere del Comune o del commercialista.
Stai aprendo un B&B o una casa vacanze in Emilia-Romagna?
Scrivimi dove si trova la struttura: prepariamo sito in 3 lingue (IT/EN/DE), scheda Google Maps e modulo di richiesta diretta su WhatsApp con il codice CIN già in regola.
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