In breve: nel 2026 Booking.com applica in Italia una commissione base tra il 15% e il 18% (calcolata su notti + pulizie), che sale se attivi programmi di visibilità o l’incasso tramite portale. Airbnb con la commissione unica (“solo host”) trattiene il 15,5%, a cui per gli host privati senza partita IVA si aggiunge il 22% di IVA sulla commissione (arrivando al 18,91%).
Booking.com: come funziona la commissione nel 2026
Booking.com lavora con un modello interamente a carico della struttura: l’ospite vede il prezzo finale della camera e non paga una commissione di servizio separata al portale. La percentuale base in Italia va dal 15% al 18% a seconda della località e della tipologia di struttura (nella maggior parte dei comuni italiani parte dal 15%).
Secondo il Partner Hub ufficiale di Booking.com, la commissione viene calcolata sul prezzo del soggiorno più gli eventuali costi extra obbligatori o opzionali addebitati all’ospite (come le spese di pulizia finale). Resta invece esclusa dal calcolo della commissione l’imposta di soggiorno comunale.
Alla percentuale base si possono aggiungere tre voci che molti gestori notano solo a fine stagione:
- ✓Programma Partner Preferiti / Visibilità extra: aumenta la visibilità nella lista risultati in cambio di una commissione aggiuntiva (di norma +3% sulla commissione base).
- ✓Programma Genius: non aumenta la percentuale di commissione, ma applica uno sconto (10%, 15% o 20% a seconda del livello) sul prezzo di vendita; la commissione del 15% viene poi calcolata sul prezzo scontato.
- ✓Pagamenti tramite Booking (Payments by Booking): se il portale incassa dall’ospite e ti gira i soldi tramite bonifico o carta virtuale, si aggiunge una commissione di gestione del pagamento (in media intorno all’1,3%–1,5% in base al metodo).
Airbnb: cosa è cambiato con la commissione solo host
Fino a poco tempo fa molti proprietari ricordavano Airbnb come il portale del “3%”. In realtà quel modello (chiamato commissione divisa) toglieva il 3% all’host ma aggiungeva dal 14,1% al 16,5% in più sul prezzo pagato dall’ospite al momento del pagamento.
Tra la fine del 2025 e il 2026 Airbnb ha esteso come standard la commissione unica (“solo host” o Host-Only) fissata al 15,5% (che era già obbligatoria per chi utilizza un channel manager o un software gestionale collegato). Con questo modello l’ospite vede un prezzo pulito senza costi di servizio aggiunti nel carrello, e l’intera commissione del 15,5% viene trattenuta dal compenso dell’host (calcolata su tariffa notti + spese di pulizia).
Attenzione all’IVA del 22% sulla commissione: come indicato nell’Help Center di Airbnb, se gestisci l’alloggio come privato (senza partita IVA registrata sull’account), Airbnb deve applicare l’IVA italiana del 22% sulla sua commissione di servizio. Il 15,5% + 22% di IVA diventa così un prelievo effettivo del 18,91% sull’importo della prenotazione.
Esempio pratico: 3 notti a 90 € (totale 270 €)
Vediamo cosa cambia nella pratica su un soggiorno di 3 notti a 90 € a notte (270 € complessivi pagati dall’ospite), confrontando Booking.com (commissione base 15%), Airbnb (modello solo host 15,5%) e una prenotazione diretta ricevuta sul sito della tua struttura:
| Voce | Booking.com (15%) | Airbnb (15,5% solo host) | Prenotazione diretta |
|---|---|---|---|
| Prezzo pagato dall’ospite (3 notti × 90 €) | 270,00 € | 270,00 € | 270,00 € |
| Commissione base del portale | − 40,50 € (15%) | − 41,85 € (15,5% solo host) | 0 € |
| IVA 22% sulla commissione (host privato senza P.IVA) | Esente / non applicata in fattura se P.IVA, altrimenti verificare regime | − 9,21 € (22% su 41,85 € = 18,91% totale) | 0 € |
| Commissione incasso / pagamento (es. Pagamenti tramite Booking ~1,3% o POS/bonifico) | − 3,51 € (se attivo) | Inclusa nella commissione Airbnb | 0 € (bonifico) / ~3–5 € (carta) |
| Quanto ti resta prima delle imposte | 225,99 € – 229,50 € | 218,94 € (privato) / 228,15 € (P.IVA) | 265,00 € – 270,00 € |
Quanto pesa in un anno (e perché con la cedolare secca pesa di più)
Su una singola prenotazione da 270 € lasciare 40 o 50 € al portale può sembrare accettabile. Ma su 25.000 € di incassi estivi o annuali generati dai portali, il 15–18% significa tra 3.750 € e 4.500 € ogni anno di commissioni.
C’è inoltre un aspetto fiscale confermato dall’Agenzia delle Entrate per chi applica la cedolare secca (21% sul primo immobile destinato a locazione breve, 26% dal secondo al quarto): le commissioni dei portali non sono deducibili. Significa che su quei 270 € paghi il 21% (o 26%) di imposta sull’intero importo lordo di 270 €, anche sui 40–50 € che non hai mai incassato perché trattenuti dal portale.
Vuoi fare il conto sui numeri precisi delle tue camere o del tuo appartamento? Nella pagina dedicata ai siti web per strutture ricettive, B&B e case vacanza trovi il calcolatore interattivo per vedere in quante prenotazioni si ripaga un sito indipendente.
Come portare una parte degli ospiti a prenotare direttamente (senza violare le regole)
Nessuno dice di cancellarsi da Booking o Airbnb: i portali servono a farti scoprire da chi non ti conosce. L’errore è pagare il 15–18% anche su chi ha già visto il nome del tuo B&B e ti cerca su Google o su Google Maps per contattarti direttamente, o sugli ospiti che tornano l’anno dopo.
Per recuperare queste prenotazioni senza infrangere le condizioni dei portali (non bisogna mai chiedere di cancellare una prenotazione già fatta nella chat di Booking o Airbnb) bastano tre passaggi concreti:
- Farti trovare per nome su Google e Maps: molti viaggiatori scoprono la struttura su Booking, copiano il nome e lo cercano su Google. Se trovano il tuo sito ufficiale e la scheda Google curata, ti scrivono direttamente.
- Offrire una condizione migliore sul sito: dal 2017 in Italia (L. 124/2017) è legale proporre sul proprio sito un prezzo più basso del 5–10% rispetto ai portali, oppure includere colazione, parcheggio o check-out comodo.
- Fidelizzare chi ha già soggiornato: un biglietto in camera o un messaggio WhatsApp a fine soggiorno con uno sconto riservato per il prossimo anno trasforma l’ospite venuto da Booking in un cliente diretto.
Ho raccolto tutte le azioni pratiche nella guida su come ottenere prenotazioni dirette senza Booking in 7 mosse, mentre se vuoi capire l’investimento necessario puoi leggere quanto costa un sito per B&B o casa vacanze nel 2026.
Domande frequenti
Quanto prende Booking.com di commissione in Italia?
La commissione standard di Booking.com in Italia varia in base alla zona tra il 15% e il 18% (nella maggior parte delle località parte dal 15%). La percentuale si calcola sul prezzo della camera più i costi aggiuntivi addebitati all’ospite, come le pulizie finali. A questa si sommano eventuali programmi opzionali (Genius, Partner Preferiti) e il costo del servizio Pagamenti tramite Booking.
Quanto prende Airbnb dall’host nel 2026?
Con il modello a commissione unica (“solo host”), diventato lo standard per chi usa gestionali e per le nuove impostazioni tariffarie tra fine 2025 e 2026, Airbnb trattiene il 15,5% dal compenso dell’host (16% per alcune categorie con termini super rigidi) e non mostra più costi di servizio separati all’ospite. Dove resta attivo il vecchio modello a commissione divisa per singoli host senza software, la quota lato host è del 3% più una commissione del 14,1%–16,5% pagata dall’ospite.
Sulla commissione di Airbnb e Booking si paga anche l’IVA?
Dipende dal tuo inquadramento fiscale. Se affitti come privato senza partita IVA, Airbnb addebita sulla propria commissione l’IVA italiana al 22%: una commissione del 15,5% diventa così il 18,91% effettivo sul totale della prenotazione. Se hai partita IVA, si applica il meccanismo dell’inversione contabile (reverse charge) secondo le regole del tuo regime fiscale.
Con la cedolare secca posso scalare le commissioni di Booking e Airbnb?
No. In regime di cedolare secca (21% sul primo immobile in locazione breve o 26% dal secondo al quarto) l’imposta si calcola sul canone lordo pagato dall’ospite, compresa la quota trattenuta dal portale come commissione.
Booking.com applica la commissione anche sulla tassa di soggiorno?
No, l’imposta di soggiorno comunale è esclusa dal calcolo della commissione di Booking.com. La commissione si applica invece alla tariffa delle notti e ai supplementi obbligatori come la pulizia finale.
Posso mettere sul mio sito un prezzo più basso rispetto a Booking?
Sì. In Italia le clausole di parità tariffaria assoluta (rate parity) che impedivano di offrire prezzi migliori sul proprio canale diretto sono state vietate già con la Legge Annuale per il Mercato e la Concorrenza (L. 124/2017) e superate anche a livello europeo dal Digital Markets Act. Puoi quindi proporre sul tuo sito tariffe o condizioni più vantaggiose per chi prenota senza intermediari.
Questa guida riassume le condizioni applicate dai portali e le regole fiscali in vigore a novembre 2026 e non sostituisce il parere del Comune o del commercialista.
Quante commissioni puoi risparmiare quest’anno?
Lasciami il nome della tua struttura: controllo come esci oggi su Google quando un ospite ti cerca per nome e ti dico cosa serve per ricevere richieste dirette su WhatsApp o via form. Gratis, senza impegno.
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